מילון מושגים בליווי פרויקטים לבנייה
עודכן: לפני 7 שעות
תהליך ליווי פרויקטים לבנייה בישראל מנוהל בעיקר ע"י שלושה גורמים מרכזיים, היזם, הבנק (או כל גוף מימון חוץ בנקאי) והמפקח מטעמו. מידי חודש בתקופת הכנת דוח הליווי, נערכות שיחות והתכתבויות בין שלושת אלו, במסגרתם נעשה שימוש רב מאוד בכתב ובעל פה במושגים שונים שתפסו את מקומם בדרכים שונות ובתקופות שונות.
המושגים הצטרפו לאוצר המילים כמובן ללא סימוכין של האקדמיה ללשון וכך נוצר אוצר מילים ארעי ולא מוסדר.
היווצרות ארעית של אוצר מילים ע"י קבוצה גדולה מאוד של אנשים בתחום (יזמים, בנקאים ושמאים מפקחים) יצרה עם השנים שתי בעיות מרכזיות :
פרשנות לא אחידה - מושג אחד מקבל פרשנות שונה בבנק, במשרדי המפקח ובאתר.
ריבוי מושגים בעלי פרשנות זהה - מושגים רבים שונים שמשמעותם זהה והעוסקים בתחום לא יודעים זאת.
בעת משבר בפרויקט או סוגיה מורכבת, כל אחד מהמעורבים מבזבז שעות עבודה רבות בשיחות ועידה וכתיבת מיילים שלא נגמרים בניסיון להסביר את נקודת מבטו. בנקאים ויזמים מסיימים יום עבודה מותשים מבלי לדעת שהמקור לבעיה בה הם מתעסקים, הוא חוסר הבנה בין אנשים הנובע במקרים רבים משפה מקצועית לא אחידה ו/או מחסור במושגים מקצועיים.
מהרגע שמבינים שיש סוגיה המחייבת פתרון, פתרון לבעיה מורכבת לא מצוי בעדכון מהיר של כמה תאים בקובץ אקסל. הפתרון בדר"כ מתחיל ומסתיים בעיקר במשרדי המפקח בתהליך רב שלבי:
מציאת מקור הטעות/הסתירה או ההפרש (יכול להימשך מספר שעות במקרה הטוב עד מספר ימים)
בחינת אופן התיקון המתאים ביותר
הטמעת התיקון
הבנה של "רדיוס" הנזקים של הטעות, כלומר כל המקומות בהם הוצגו נתונים שגויים שנגזרו מהטעות.
שיתוף של הבנק והיזם בממצאי הבדיקה - מקור הטעות, אופן התיקון שהוטמע והשפעות התיקון על האזורים החשובים בדוח (רווח/אחוז רווחיות/עודף הפרויקט/אחוז התקדמות הנדסית).
חשוב להבין - לעיתים פתרון הבעיה מהווה תנאי מחייב של הבנק לביצוע שחרור כספים נוסף בפרויקט.
במילים פשוטות, שחרור הכספים ליזם מוקפא עד להסדרת הבעיה.
ליזם ולקבלן מטעמו אין הרבה זמן להמתין, פועלים רבים באתר ונותני שירות שונים ממתינים לשכר שלהם, עיכוב בפתרון הסוגיה עלול להביא לחריגה מתנאי התשלום להם מחויב היזם כלפי מוטבי הפרויקט. עיכוב חריג עלול להביא לקושי תזרימי של הקבלן, התארכות הפרויקט וגידול בעלויות שוטפות ועלויות מימון ליזם.
השעון מתחיל לתקתק ולא לטובתו של היזם..
כדי למזער את הסיכוי להגיע למצבים דומים, חשוב מאוד לשלוט או לפחות להבין את המושגים הבסיסיים של עולם הליווי הפיננסי/ליווי הפרויקטים בישראל.
מרוכז פה לשימושכם מילון מושגים בליווי פרויקטים לבנייה לפי סדר הא'-ב',
מושגים שעד היום סבלו מפרשנות לא אחידה, פוצלו למושגים נפרדים עם שם ייחודי ומשמעות ייחודית.
מושגים שעד היום סבלו מפרשנות זהה, מפנים כולם למושג מרכזי יחיד.
המילון מתעדכן בקביעות בהתאם לצרכים והאירועים בהם נתקלים העוסקים בענף. ניתן לפנות אלינו בכל עת בבקשה להבהרת מושגים נוספים.
מילון מושגים בליווי פרויקטים
א
אישור השקעות
מסמך חתום ע"י המפקח ומופנה לגוף המימון, המציג את סך השקעות היזם מהון עצמי. מופק בדר"כ לפני דוח ליווי מס' 1.
אישור היתר בנייה ("אישור היתר תואם דוח אפס")
מסמך חתום ע"י המפקח ומופנה לגוף המימון, המאשר כי היתר הבנייה החתום שהתקבל מהוועדה, תואם את הנחות דוח האפס בדגש על פרוגרמת השטחים. מופק בדר"כ לפני דוח ליווי מס' 1.
אישור חוזה קבלן
מסמך חתום ע"י המפקח ומופנה לגוף המימון, המאשר את החוזה שחתם היזם עם הקבלן. בדיקת המפקח בוחנת את סבירות התמורה בחוזה ביחס לתכולת העבודה, סבירות המועדים המחייבים בחוזה ובעיקר נספח ""לוח התשלומים" בחוזה, על פיו ישוחררו כספים מחשבון הליווי עם התקדמות הביצוע. חשוב מאוד שהיזם יערב מוקדם ככל הניתן (בטרם חתימת החוזה אם אפשרי), את המהנדס המפקח מטעם השמאי המלווה, כדי להימנע ממצב בו החוזה לא מאושר במלואו ע"י מהנדס השמאי ומחייב פתיחת החוזה ועריכתו מחדש. (לרוב, שורש המחלוקת נע סביב "לוח התשלומים" ולכן הדגש על עירוב מהנדס השמאי הוא בעיקר בשלב סגירת לוח התשלומים).
אישור משיכה ("אישור תשלומים")
מסמך חתום ע"י המפקח ומופנה לגוף המימון, המציג רשימת חשבונות מאושרים לתשלום. מופק בדר"כ במקרים חריגים בין דוחות הליווי כאשר ישנה דחיפות חריגה לבצע את התשלומים בטרם יוכנסו לדוח הליווי החודשי הבא שיופק.
אישור עמידה בתנאים
מסמך חתום ע"י המפקח ומופנה לגוף המימון, המפרט האם היזם עומד בכל התנאים המתלים כפי שנקבעו בהסכם הליווי. מופק לפני דוח ליווי מס' 1.
ב
בסיס דוח האפס ("מדד דוח אפס")
מדד הבסיס שנקבע ע"י השמאי שהכין את דוח האפס, ויהווה את הבסיס להצמדה בסעיפים צמודי מדד שבסיסם יהיה דוח האפס. על השמאי לציין בדוח האפס מהו מדד הבסיס לדוח.
בסיס חוזה קבלן
מדד הבסיס שנקבע בחוזה הקבלן, ויהווה הבסיס להצמדה שתחושב בכל חשבון מוגש במהלך הבנייה. יובהר כי במועד הכנת דוח האפס לרוב טרם נחתם חוזה קבלן ומדד הבסיס בסעיף הבנייה הישירה הוא מדד דוח האפס ("בסיס דוח אפס"). על השמאי המפקח לבצע את ההתאמה הנדרשת בין הבסיסים ולהציג את ההשפעה של בסיסים שונים על התקציב ועודף הפרויקט.
בצ"מ
בצ"מ הינו סעיף קבוע והכרחי בתקציב של כל פרויקט בליווי בנקאי והוא מיועד להוצאות בלתי צפויות שעלולות לצוץ במהלך תקופת הבנייה. הוצאות בלתי צפויות יכולות לצוץ בכל סעיף תקציבי, ובפרט בסעיף הבנייה הישירה (להרחבה אודות ההוצאות הבלתי צפויות בסעיף הבנייה הישירה ראה מושג "חריגי קבלן")
ניהול סעיף הבצ"מ דורש ניסיון רב כיוון שישנן דרכים שונות להשתמש בו (כמו חיוב מהסעיף עצמו או ניוד לסעיף אחר) אך לא כל דרך מתאימה לכל אירוע, ודרכים שאינן מתאימות לאירוע החריג עלולות לסבך את הבנת התקציב או לגרום לשגיאה של ממש בתקציב הפרויקט .
ג
גידול תקציבי
הגדלה נטו של התקציב הפרויקט. נובעת מגידול תקציבי בסעיף אחד או יותר, או משילוב של קיטון תקציבי וגידול תקציבי בסעיפים שונים כך שהגידול נטו חיובי (סך הגידול גבוה יותר מסך הקיטון).
גורמי השינוי בעודף
כל גורם שהביא לשינוי בעודף הפרויקט הצפוי. (גורמי השינוי הנפוצים הם : מדדים, מכירות מעל/מתחת מחירון, וגידול/קיטון תקציבי. אך ישנם גורמים נוספים כדוגמת גידול/קיטון בהון עצמי נדרש, ריבית הלוואת מזאנין, ביטול חוזה מכר, פיצויי יזם מביטול חוזי מכר, עדכון שווי מלאי, מקדמות מס הכנסה, שחרור עודפים, תיקון טעות סופר במשרדי השמאי ועוד..)
ד
ה
הון עצמי
הסכום בכסף, שהשקיע היזם בפרויקט מכיסו.
הון עצמי נדרש
הסכום בכסף, שנדרש היזם להשקיע בפרויקט מכיסו. השקעה זו היא תנאי מתלה (הכרחי) בהסכם הליווי עם גוף המימון.
הון עצמי תזרימי
הסכום בכסף, שהיזם משקיע מכיסו מעבר להון העצמי הנדרש ביוזמתו, במטרה להפחית צריכת אשראי בתקופות עם תזרים שלילי. (על היזם לעדכן את השמאי המפקח שבכוונתו לבצע הפקדת הון עצמי תזרימי, אחרת השמאי ימליץ לגוף המימון בדוח הליווי הקרוב לשחרר בחזרה את הסכום ליזם).
הלוואת מנוף
הלוואת "מזנין" בבנק הפועלים. ראה מושג "השלמת הון עצמי".
הלוואת קבלן
הסכם הלוואה "משולש" בין רוכש הדירה, היזם והבנק (לא בהכרח הבנק המלווה את הפרויקט). עפ"י ההסכם, בסמיכות למועד חתימת חוזה המכר, הרוכש יקבל מהבנק הלוואת בלון בסכום המהווה חלק ניכר ממחיר הדירה, אשר תופקד כתקבול מהרוכש בחשבון הליווי של הפרויקט.
בתקופת ההלוואה, הריבית החודשית משולמת ע"י היזם, בסיום תקופת ההלוואה, הקרן נפרעת במלואה ע"י הרוכש.
הפחתת הון עצמי ("מדרגות הון עצמי")
הגדרת תנאים בהסכם הליווי שעם קיומם יופחת ההון העצמי הנדרש. (בדר"כ התנאים נקשרים ליעדי אחוז מכירות ואחוז התקדמות הנדסית).
השלמת הון עצמי
הלוואת "ביניים" בענף הנדל"ן הניתנת ליזם בדר"כ ע"י גוף המימון שמלווה את הפרויקט לצורך השלמת ההון העצמי הנדרש ממנו בהסכם הליווי. הלוואה זו מכונה גם "מזנין".
ו
ז
ח
חוזים שהוכרו
חוזי מכר שנחתמו בין היזם ובין רוכשי הדירות וגם הוכרו בדוח הליווי.
חוזה חתום אינו בהכרח חוזה שהוכר. בשוק החופשי תנאי להכרה בחוזה הינו הפקדה בפועל באמצעות פנקס שוברים סכום המהווה לפחות 15% ממחיר הדירה. בדירות הנמכרות במסגרת מכרזי "מחיר מופחת", "מחיר מטרה" וכדומה, רף ההכרה נמוך יותר ויכול להיות לדוגמה 7% או 10% ממחיר הדירה.
חוזים חתומים
חוזי מכר שנחתמו בין היזם ובין רוכשי הדירות.
חריגי קבלן ("חריגי בנייה")
חריגי קבלן הן העבודות הבלתי צפויות שהתגלו במהלך הבנייה ואותן נדרש הקבלן לבצע בתמורה לסכום נוסף על הסכום הפאושלי המוסכם בחוזה הקבלן.
הגשת החריגים חייבת להיות מוסדרת בתוך חוזה הקבלן תחת פרק נפרד לחלוטין מלוח התשלומים של התמורה הפאושלית. כל חריג קבלן חייב להיות מוצג במועד הסיור למהנדס מטעם המפקח ורק לאחר אישורו לקיום החריג ולסכום המבוקש, יובא אישור החריג להחלטת הבנק במסגרת דוח הליווי החודשי.
ט
טופס 50 (אישור סעיף 50)
אישור רשות המסים כי היזם נישום לפי פקודת מס הכנסה ולא נישום על פי חוק מיסוי מקרקעין, ומכך פטור מחובת תשלום מס שבח בגין מכירת דירות בתקופה המוגדרת באישור.
דגשים:
מכונה "טופס 50" כי מבוסס על סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו יזם נישום במס הכנסה ואינו מחויב במס שבח בעת מכירת דירות.
ישנם שלושה סוגים שונים של אישור לפי טופס 50 :
1. טופס 50 לחברה (כלומר אישור התקף לכל הפרויקטים של החברה היזמית).
2. טופס 50 לפרויקט בליווי בנקאי.
3. טופס 50 פרטני לכל עסקה בודדת של מכירת דירה.
לקבלת טופס 50 לפרויקט בליווי בנקאי, על היזם למלא טופס 7017-א' של רשות המסים ("בקשה לאישור טופס 50 לחוק מיסוי מקרקעין - אישור לפרויקט בליווי בנקאי").
י
כ
ל
ליווי פרויקטים
ליווי פרויקטים הוא תהליך מוסדר בו חברה יזמית ובנק מלווה, משתפים פעולה במשך כל תקופת הבנייה לטובת מטרת על עליונה בחשיבותה - סיומו של הפרויקט בהצלחה.
בפרקטיקה - החוליה המקשרת בין היזם והבנק המלווה, המבצעת בפועל את הפיקוח על הפרויקט והתיאום בין היזם והבנק, היא השמאי המלווה ("המפקח"). השמאי נמצא בקשר רציף עם היזם והבנק, ניזון מחומרים המתקבלים מהיזם ומדרישות הבנק המשתנות, מעבד מידי חודש את כל המידע העדכני ומפיק דוח ליווי חודשי לעיון הבנק והיזם, הכולל עדכונים, המלצות, ואישורים לשחרור כספים מחשבון הליווי למוטבים/לרשויות המס/ליזם.
מ
מאזן מע"מ
מאזן מצטבר המרכז את כל תנועות המע"מ שנכנס ויצא מחשבון הליווי של הפרויקט ומציג את המע"מ נטו לנקודת זמן נתונה (בדוח הליווי המאזן נכון ליום האחרון של חודש הדוח).
מאזן מע"מ חיובי - משמעו שהמע"מ המצטבר שיצא מחשבון הליווי נמוך יותר מהמע"מ המצטבר שנכנס. כלומר ההפרש ביניהם הוא מע"מ "שוכב" בחשבון הליווי ויש לשחרר אותו מחשבון הליווי.
מאזן מע"מ שלילי- משמעו שהמע"מ המצטבר שיצא מחשבון הליווי גבוה יותר מהמע"מ המצטבר שנכנס. כלומר ההפרש ביניהם הוא מע"מ שטרם הוחזר וצפוי להתקבל בקרוב ע"י רשויות המס.
מדרגות הון עצמי
ראה מושג "הפחתת הון עצמי"
מע"מ ישיר
מע"מ ששולם ישירות מחשבון הליווי לחשבון רשות המסים או הוחזר ישירות מחשבון רשות המסים לחשבון הליווי.
הבהרה: ישנם מקרים בהם עקב אילוצים שונים, חשבון היזם הפרטי משמש כ-"צינור" להעברות מע"מ בין חשבון הליווי לחשבון רשות המסים כך שכל שחרור מע"מ מחשבון הליווי עובר לחשבון היזם שנדרש להעבירו לרשות המסים, והפוך - כל החזר מע"מ מרשויות המס מתקבל בחשבון פרטי של היזם, והיזם נדרש להעבירו לחשבון הליווי.
מע"מ לשחרור
המע"מ שממליץ המפקח לבנק/גוף המימון לשחרר מחשבון הליווי לרשויות המס.
(להרחבה ראה מצב של מאזן מע"מ חיובי בהגדרת המושג "מאזן מע"מ)
מע"מ להחזר
המע"מ שהמפקח צופה שיחזור מרשויות המס לחשבון הליווי
(להרחבה ראה מצב של מאזן מע"מ שלילי בהגדרת המושג "מאזן מע"מ)
מע"מ עמלות ומע"מ ריביות
מע"מ המגולם בתשלום עמלה ששילם היזם לגוף מימון חוץ בנקאי.
בניגוד לריביות ועמלות שהיזם משלם לבנק והן אינן כוללות מע"מ, תשלום ריביות ועמלות לגוף מימון חיצוני מחויב במע"מ.
מע"מ שונות
מע"מ ששוכב בחשבון הליווי והגיע ממקור לא שגרתי.
בניגוד למע"מ המגולם בתקבול שהופקד לחשבון הליווי מרוכש דירה, לעתים רחוקות מופיע מע"מ בחשבון הליווי ממקורות פחות שגרתיים כמו מע"מ המגולם בתקבול מרוכש עבור שדרוג דירה, שרותי בנייה או חלק מתקבול שנשאר לטובתו של היזם כפיצוי היזם במקרה של ביטול חוזה מכר.
מע"מ תקבולים
מע"מ המגולם בתקבול ששילם הרוכש באמצעות פנקס השוברים לחשבון הליווי על חשבון תמורת הדירה.
מע"מ תשומות
מע"מ המגולם בתשלום שנפרע בחשבון הליווי.
מקדמת רכיב
שחרור מקדמה מחשבון הליווי לצורך הזמנת רכיב/אלמנט מסוים בעבודות הבנייה הישירה הקיים כסעיף עבודה בלוח התשלומים. הכרה בתקציב ב-"מקדמת רכיב" הינה עפ"י קצב ההתקנה באתר. (לדוגמה: אלומיניום, מעלית, מתקן חניה - כולם מופיעים בלוח התשלומים כסעיף עבודה ומכך ניתן לעקוב באמצעות לוח התשלומים אחר קצב ההתקנה באתר ולהכיר במקדמה בתקציב בהתאם לקצב ההתקנה).
מקדמת חומרים
שחרור מקדמה מחשבון הליווי לצורך הזמנת חומרים. לדוגמה: ברזל, בטון, תבניות.
הכרה בתקציב עפ"י קצב ההתקנה באתר אינה פרקטית, מהסיבה שחומר לא מהווה סעיף עבודה בלוח התשלומים ומכך שלא ניתן לעקוב אחר קצב השימוש בחומר בעזרת לוח התשלומים, אלא רק ע"י מעקב ורישום מסודר באתר שידרוש תשומות גבוהות מידי מהשמאי והקבלן. במקרה זה, באחריות השמאי המלווה לאמוד את קצב השימוש ולקבוע מראש פריסה מתאימה לקצב הכרת המקדמה בתקציב הפרויקט ולהמליץ לגוף המימון להיצמד לקביעה זו.
מקדמה כללית
שחרור מקדמה מחשבון הליווי ללא שיוכה לרכיב או חומר מסוים.
מטרת המקדמה היא לעזור לקבלן מבחינה תזרימית. קצב ההכרה בתקציב אינו תלוי בתחשיב או חוות דעת מקצועית של המפקח כיוון שהיא כללית ואין כל מעקב אחר שימוש הקבלן במקדמה. לפיכך קצב ההכרה תלוי רק בהחלטת גוף המימון. ככל שקצב ההכרה איטי יותר כך גוף המימון מטיב עם הקבלן על חשבון חשיפה גדולה יותר של היזם וגוף המימון מול הקבלן.
מקדמה על חשבון ביצוע
שחרור מקדמה מחשבון הליווי שסכומה מהווה חלק מהסכום המלא שבוודאות יאושר ע"י המפקח בדוח הליווי הקרוב. מטרתה להטיב עם הקבלן ולאפשר לו לקבלן חלק מסכום החשבון המאושר בטרם יושלם דוח הליווי או תהליך שחרור הכספים החודשי הרגיל. במועד השחרור הרגיל (השני) תשוחרר היתרה בלבד, כלומר סכום החשבון המאושר בניכוי המקדמה ששוחררה מוקדם יותר.
מקדמות מס
מקדמות מס הכנסה שנדרש היזם לשלם בתקופת הבנייה.
תשלום מקדמת מס הכנסה אינו "שקוף" כמו תשלום מע"מ, וגורם לקיטון בעודף הפרויקט הצפוי כיוון שהוא יוצא בכיוון אחד, כלומר לא חוזר.
נ
ס
סיור מהנדס באתר
סיור חודשי קבוע באתר ע"י מהנדס/הנדסאי/שמאי מטעם השמאי המלווה, שמטרתו לבדוק את היקף ההתקדמות ההנדסית במהלך החודש. המהנדס ממלא את פרטי ההתקדמות ומעביר אותם לכלכלן במשרדי השמאי. על בסיס התקדמות זו, מוצג בדוח הליווי החודשי הסכום המומלץ לשחרור מחשבון הליווי לקבלן.
סכום קובע
סכום מתוך עודפי הפרויקט שגוף המימון מתחייב כלפי רשות המסים לעכב בחשבון הליווי ולא לשחררו ליזם, ללא אישור מפורש מרשות המסים. הסכום הקובע לחברה יזמית מחושב לפי 13% מרווח הפרויקט הצפוי בדוח האפס.
דגשים:
הסכום הקובע יחושב ע"י היזם במסגרת טופס 7501 של רשות המסים "כתב הוראות בלתי חוזרות". בפרויקט בליווי בנקאי על היזם למלא ולחתום על טופס זה כחלק מהתנאים להגשת בקשה לאישור טופס 50. להרחבה ראה מושג "טופס 50".
על היזם לשים לב שאם תקצוב סעיף הקרקע בדוח האפס הוא לפי "שווי קרקע" ולא לפי עלות רכישת הקרקע בפועל וגם תקצוב "שווי הקרקע" גבוה מעלות הרכישה, על היזם לחשב את הסכום הקובע לפי 13% מהרווח המתואם לפי עלות רכישת הקרקע בפועל.
בפרויקט עם שלביות, במועד פתיחת השלב הבא, ניתן לגרור את הסכום הקובע של השלב הראשון לשלב הבא באופן שיישמר היחס לקביעת הסכום הקובע לפי הרווח המאוחד הצפוי משני השלבים עפ"י דוח האפס (מכונה ע"י רשות המסים "הסכום הקובע החדש").
ע
עודף בפועל
העודף בפועל הינו הסכום שיוותר בחשבון הליווי בסיום הפרויקט. לאחר כניסת כל המקורות הכספיים ושחרור כל השימושים הכספיים.
יש לשים לב שלא מדובר בהכנסות הפרויקט בניכוי הוצאות הפרויקט (אחרת העודף היה שווה לרווח הפרויקט).
העודף הוא הרווח בתוספת מקורות נוספים (כדוגמת הון עצמי) ובקיזוז שימושים נוספים לא מתוקצבים (כמו ריביות הלוואת מזנין, מקדמות מס הכנסה, "הסכום הקובע" ועוד ..).
ניתן גם לומר - ש-"העודף בפועל" הוא הסכום שיישאר לזכות היזם בחשבון הליווי בתום הפרויקט.
עודף רעיוני
העודף התיאורטי, כלומר העודף שהיה נותר בחשבון הליווי בתום הפרויקט במידה וישנם בפרויקט שימושים ו/או מקורות המוצגים רעיונית בלבד, ובהנחה שהם אכן היו ממומשים.
דוגמה למקור שמוצג רעיונית: אם מדובר בפרויקט להקמת נכס מניב, אין הכנסות בפרויקט. במקרה זה העודף הרעיוני מניח מכר של שווי המלאי על אף שבפועל לא יהיה מכר. העודף הרעיוני יהיה גבוה (בשווי המלאי) מהעודף שיוותר בפועל.
דוגמה לשימוש שמוצג רעיונית: אם הוחלט ע"י גוף המימון להציג את עודף הפרויקט כולל קרן הלוואת המזנין שהוזרמה בתחילת הפרויקט. במקרה זה העודף הרעיוני מתעלם מפירעון קרן המזנין שצפוי לקרות בפועל ולכן העודף הרעיוני יהיה גבוה (בגובה קרן המזנין) מהעודף שיישאר בפועל לזכות היזם.
ערבות ביצוע
ערבות של צד אחד (נותן הערבות) כלפי צד אחר (מוטב הערבות), המבטיחה שאכן עבודות הבנייה יבוצעו כפי שנחתם בחוזה בין שני הצדדים. במקרה והצד הנותן לא עומד בהתחייבויותיו, יש באפשרות מוטב הערבות לחלט את הערבות, בתנאים או ללא תנאים (ערבות אוטונומית), הכל לפי נוסח כתב הערבות.
בפרויקט בנייה מדובר בדר"כ באחת מהשתיים:
ערבות ביצוע קבלנית/ערבות קבלן בה נותן הערבות הוא הקבלן ומוטב הערבות הוא היזם ומטרתה להבטיח את התחייבויותיו של הקבלן בחוזה הקבלן.
ערבות ביצוע לבעלי הקרקע בה נותן הערבות הוא היזם ומוטב הערבות הם בעלי הקרקע/בעלי הדירות הקיימות ומטרתה להבטיח את התחייבויותיו של היזם לביצוע הפרויקט כפי שהתחייב בהסכם מול בעלי הקרקע.
על היזם לוודא שערבות זו מכילה בתוכה מנגנון ערבות פוחתת, כיוון שיתרת חודשי הבנייה קטנה במשך הזמן.
חשוב לבחור מפקח מנוסה ויסודי שיציין מייד כאשר מולאו תנאי המנגנון לביצוע הפחתת ערבות, אחרת היזם משלם עמלות ערבות מיותרות במשך חודשים רבים.
ערבות דירות
ערבות בה נותן הערבות הוא היזם ומוטבי הערבות הם כל בעלי הקרקע להם מובטחת דירה חדשה בפרויקט הנבנה.
סכום הערבות לכל בעל קרקע הוא שווי השוק של דירתו החדשה.
ערבות חוק מכר
ערבות היזם לרוכש דירה בגין כל תקבול (ללא מע"מ) ששילם הרוכש באמצעות פנקס השוברים לחשבון הליווי.
סכום הערבות שווה לסכום התקבול (ללא מע"מ) בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה.
על חלק המע"מ בתקבול, ערבה קרן המע"מ הממשלתית במשרד האוצר.
ערבות מסים
ערבות היזם לבעלי הדירות הקיימות המבטיחה את מילוי התחייבויותיו בהסכם לשלם מס שבח/מס רכישה.
ערבות שכירות
ערבות היזם לבעלי הדירות הקיימות המבטיחה את מילוי התחייבויותיו בהסכם לשלם סך דמי השכירות בתקופת הפינוי.
על היזם לוודא שערבות זו מכילה בתוכה מנגנון ערבות פוחתת, כיוון שיתרת חודשי השכירות קטנה במשך הזמן.
חשוב לבחור מפקח מנוסה ויסודי שיציין מייד כאשר מולאו תנאי המנגנון לביצוע הפחתת ערבות, אחרת היזם משלם עמלות ערבות מיותרות במשך חודשים רבים.
פ
פירעון ריבית הלוואת הון עצמי
פעולת חיוב הריבית הצבורה לתקופה, מחשבון הליווי או מחשבון הלוואה נפרד, בגין הלוואת השלמת הון עצמי.
אם גוף המימון רוצה שדוח הליווי יגלם את תמונת האשראי המלאה מול הלקוח (היזם), עליו לבקש כן לגלם בדוח הליווי ריבית זו. במקרה כזה:
אם אין פירעון ריבית בתקופת הביצוע אלא רק בתום הפרויקט - דוח הליווי יציג שעודף הפרויקט הצפוי יקטן מידי חודש בגובה הריבית החודשית הנצברת בגין הלוואת ההון העצמי.
אם יש פירעון ריבית בתקופת הביצוע (בדר"כ מדובר בפירעון במועד קבוע אחת לשנה) - דוח הליווי יציג שעודף הפרויקט הצפוי יקטן מידי חודש בגובה הריבית החודשית הנצברת בגין הלוואת ההון העצמי, ובכל מועד פירעון. הריבית שנפרעה תוכר כהוצאה נוספת בפרויקט שאינה חלק מתקציב הפרויקט, ועודף הפרויקט הצפוי ימשיך להציג מחדש/מאפס את הקיטון בגובה הריבית החודשית הנצברת בגין הלוואת ההון העצמי, עד למועד הפירעון הבא וחוזר חלילה.
צ
ק
ר
ריבית
הריבית הנקובה ב-% בהסכם הליווי, לפיה יחויב היזם בגין ההלוואות השוטפות שיועמדו מעת לעת בהתאם לתזרים הפרויקט בתקופת הביצוע. עלויות המימון בגין הוצאה זו מתוקצבות בסעיף המימון מדוח האפס (זאת בניגוד לריביות בגין הלוואה שאינה שוטפת כדוגמת הלוואת השלמת הון עצמי).
ריבית הלוואת הון עצמי ("ריבית מזאנין")
הריבית הנקובה ב-% בהסכם הליווי בגין הלוואת השלמת הון עצמי.
בהקשר זה חשוב לציין, לא כל גוף מימון גובה ריבית זו ישירות מחשבון הליווי וישנם מקרים בהם הריבית נפרעת מחשבון הלוואה נפרד. כך או כך, אין משמעות לזהות החשבון ממנו נפרעת הריבית. אולם כן יש משמעות להחלטת גוף המימון האם לכלול/לא לכלול ריבית זו בדוח הליווי. להרחבה ראו מושג "פירעון ריבית הלוואת הון עצמי".
רף תקבול נדרש להכרה
אחוז התקבולים שהופקדו בחשבון הליווי ע"י רוכש דירה, לצורך הכרתה כמכורה בדוח הליווי.
אחוז זה הינו 15% אם מדובר בדירת "שוק חופשי" ויכול להיות נמוך יותר כאשר מדובר בדירה שנרכשה במסגרת מכרזי מדינה במחיר הכולל הנחה (כדוגמת מכרזי "מחיר מופחת", "מחיר מטרה").
ש
שווי עבודות הבנייה ("שווי התקדמות ההנדסית"/"שווי ביצוע"/"שווי בסיס")
הערך הכספי של עבודות הבנייה שבוצעו עד לנקודת זמן מסוימת במונחי בסיס חוזה הקבלן. זהו למעשה "שיעור הביצוע הפיסי" מוכפל בתמורה הפאושלית בחוזה הקבלן. כלומר שווי העבודות במונחי מדד הבסיס בחוזה הקבלן, ללא הצמדות, תוספות, קיזוזים וחריגים.
שיעור ביצוע כספי
האחוז המגלם את שיעור התשלומים ששולמו בסעיף תקציבי. בסעיף הבנייה הישירה נהוג לבחון שיעור זה אל מול שיעור הביצוע הפיסי. אחריות השמאי המפקח לוודא ששיעור הביצוע הכספי לעולם יהיה נמוך או לכל היותר שווה לשיעור הביצוע הפיסי. בפרויקט המלווה בשיטת "התקדמות בעין" שיעור הביצוע הכספי תמיד יהיה שווה לשיעור הביצוע הפיסי. בליווי בשיטת "רשימת תשלומים" שיעור הביצוע הכספי יכול להיות נמוך משיעור הביצוע הפיסי למשל עקב קיזוז עיכבון לקבלן או פערי עיתוי ("תשלומים בחוץ" שאושרו אך טרם שוחררו בפועל מח-ן הליווי) או הגשת חשבון קבלן לא מדויקת.
שיעור ביצוע פיסי ("שיעור ביצוע הנדסי")
האחוז המגלם את ההתקדמות ההנדסית של הפרויקט בהתאם למשקולות העבודה כפי שנקבעו בנספח לוח התשלומים בחוזה הקבלן. לעיתים יש נטייה של עוסקים בתחום לבלבל בין ציר ההתקדמות ההנדסית לציר התשלומים ולייצר ביניהם קשר שלא באמת קיים.
שיעור ביצוע פיסי/הנדסי נע על ציר ההתקדמות ההנדסית והוא עומד בפני עצמו ואינו תלוי כלל בהיקף התשלומים ששולמו בפועל או ביתרה לשלם בפועל.
יחד עם זאת, כפי שצוין בהגדרה היבשה, מדובר בשיעור התקדמות הנגזר ממשקולות העבודה, כלומר שיעור ההתקדמות ההנדסית מצד אחד נגזר מהשווי הכספי של כל עבודה בלוח התשלומים, ובמקביל אינו תלוי כלל בהיקף התשלומים ששולמו בפועל.
אולי זהו שורש הבלבול הנפוץ, השווי הכספי של העבודות, הוא ורק הוא קובע את שיעור ההתקדמות ההנדסית, אך הכסף ששולם בגין העבודות אינו משפיע כלל על אחוז ההתקדמות ההנדסית.
שמאי מלווה ליזמים ("שמאי מפקח", "מפקח פיננסי", "המפקח")
הוא השמאי המבצע את עבודת הפיקוח על הפרויקט מטעם גוף המימון לקראת התחלת הבנייה ובמהלכה עד השלמת הפרויקט. הפיקוח מתחיל בהכנת דוח אפס טרם החלה הבנייה בפועל, ועל בסיס דוח האפס היזם וגוף המימון חותמים "הסכם ליווי", והוא ממשיך בתקופת הבנייה בפיקוח המתבטא בביקור חודשי באתר והפקת דוח ליווי חודשי, המסכם את הסטטוס הכלכלי - הנדסי - סטטוטורי של הפרויקט.
ת
תוקף היתר בנייה
לקראת דוח ליווי מס' 1 ודא שהיתר הבנייה שלך לא צפוי לפוג בקרוב. ככלל, תוקף ההיתר הינו 3 שנים ממועד הפקתו.
תוקף טופס 50
לקראת דוח ליווי מס' 1 ודא שטופס 50 שברשותך נמצא בתוקף. אם טרם פעלת להפקתו ומועד הביצוע מתקרב, פעל מול רשות המסים בהקדם, תהליך הפקת הטופס עלול לקחת מס' חודשים עד חצי שנה.
תוקף ערבות ביצוע
במידה וחוזה הקבלן מחייב את הקבלן בערבות ביצוע, ודא שהוקמה הערבות והיא בתוקף התואם את משך הביצוע הצפוי.
תוקף פוליסת ביטוח
לקראת דוח ליווי מס' 1 שיופק לבנק, ודא שברשותך פוליסת ביטוח בתוקף לפרויקט. ודא ששווי העבודות כלל הפרויקט בפוליסה אינו נמוך מ-
בחוזה קבלן פאושלי - מהתמורה בחוזה הקבלן
בביצוע עצמי - מתקציב סעיף הבנייה הישירה בדוח האפס.
תוקף רישיון קבלן
ודא שלקבלן שלך רישיון קבלן בתוקף. על הקבלן לחדש רישיון זה מידי שנתיים.
תוקף התנאים המתלים בהסכם הליווי
בדר"כ מילוי התנאים המתלים בהסכם הליווי מוגבל בזמן. ודא שמועד פקיעת העמידה בתנאים המתלים בהסכם הליווי ריאלי ביחס ליתרת התנאים המתלים שטרם הושלמו.
תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973
התיקון כולל הסדרה מחודשת של זכויות רוכשי דירות מול יזמים ותקף על כל חוזה שנחתם לאחר 7/7/22.
החלק המהותי בתיקון זה הינו הגבלת ההצמדה בחוזה באופן הבא:
20% מהתמורה בגין הדירה, יהיו ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה.
80% מהתמורה בגין הדירה יחויבו רק בחצי מעליית המדד.
כלומר רק 40% ממחיר הדירה צמודים למדד.
תמורת חוזה קבלן ("התמורה", "תמורה פאושלית", "היקף החוזה")
התמורה הכוללת הנקובה בחוזה הקבלן בגין תכולת העבודות המוגדרת בחוזה. תמורה זו היא כמובן במונחי בסיס החוזה. יש לשים לב שעל אף שנהוג לכנות תמורה זו כ-"פאושלית" (שפירושו: סכום גלובלי/הכל כלול), קיימים חוזים בהם לא באמת הכל כלול וישנם רכיבים שלא כלולים בתכולת העבודה ובתמורה, כדוגמת מתקן חניה, מעליות, אלומיניום.
מילון מושגים בליווי פרויקטים לבנייה
המידע הכללי והתשובות שניתנים כאן נועדו לספק ידע בסיסי בלבד. הם אינם מהווים בשום צורה ייעוץ פיננסי, או משפטי מחייב, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם גורם מוסמך או איש מקצוע.
כהן ניר כלכלת נדל"ן מתמחה בליווי פיננסי ("פיקוח בנקאי") ובמתן שרותי ייעוץ אישי ליזמים, בנקים וגופים מוסדיים. ניתן לפנות לקבלת הצעה לליווי פיננסי משלב דוח האפס ועד תום הבנייה.
