מהן הריביות שאשלם לבנק ?

אחוז הריבית הינו חשוב מאוד, מדובר למעשה בריבית שאתה תשלם על קרן ההלוואה שתיקח מהבנק. חשוב להבין שבתקופת הליווי הפרויקט חי ונושם, אין יותר דוח אפס "יבש" שמנסה לצפות מה יקרה, עכשיו זה אמיתי, הכל קורה.

במדריך זה, המילים : "בנק", "גוף", "גוף מממן", "גוף מימון חוץ בנקאי" , משמעותן זהה לחלוטין, כלומר - נותן המימון בפרויקט כפי שבחר היזם.

ריביות

אחוז הריבית הינו חשוב מאוד, מדובר למעשה בריבית שאתה תשלם על קרן ההלוואה שתיקח מהבנק. חשוב להבין שבתקופת הליווי הפרויקט חי ונושם, אין יותר דוח אפס "יבש" שמנסה לצפות מה יקרה, עכשיו זה אמיתי, הכל קורה.

המועד שבו אתה תזדקק להלוואה אינו ידוע מראש אך בהחלט ניתן לנסות לחזות אותו בקירוב באמצעות תזרים המזומנים שהכין המפקח מטעם הבנק/הגוף.

מנסה לדמיין את זה ? בוא ניקח דוגמה פשוטה,

נניח שההון העצמי הנדרש ממך הוא 5 מ' ש"ח, וכבר הוכחת למפקח ע"י כרטסת מגובה באסמכתאות, שהשקעת מכיסך עד תחילת הליווי 3 מ' ש"ח, לפיכך בחודש הביצוע הראשון לפרויקט, אתה תזרים מכיסך השלמת הון עצמי במזומן בסך 2 מ' ש"ח לח-ן הליווי. היתרה בחשבון הליווי תהיה 2 מ' ש"ח לרגע זה - תחילת חודש הביצוע הראשון.

נניח כעת, שהוצאות הפרויקט במהלך החודש הראשון היו בסך 0.5 מ' ש"ח ולא נצפו הכנסות ממכירת דירות. היתרה בחשבון הליווי בסוף החודש הראשון תעמוד על 1.5 מ' ש"ח. מהי עלות הריבית שתשלם לבנק בסוף החודש?

אפס כמובן, שהרי תזרים הפרויקט נותר חיובי במשך כל החודש הראשון ולא נכנס למינוס ומכך לא נדרשת לקחת הלוואה. בחודש השני הכל חוזר חלילה, הוצאות חדשות, הכנסות חדשות, רק שכעת יתרת הפתיחה היא 1.5 מ' ש"ח.

בחודש מסוים יקרה מצב בו כל ההון העצמי שלך "נאכל" וכל הפקדות התקבולים מרוכשי דירות "נאכלו" גם. "נאכלו" לטובת ההוצאות המצטברות כמובן. זה יהיה החודש הראשון בו העו"ש ייכנס למינוס, ותוזרם לעו"ש הלוואה בגובה המינוס כדי להחזיר את העו"ש ליתרה אפס, קרן הלוואה זו מתחילה לצבור ריבית, עד לפירעונה.

במועד פירעון ההלוואה, הקרן תוחזר מחשבון הליווי לחשבון ההלוואה, בתוספת הריבית הצבורה. עלות ריבית זו תחויב בתקציב הפרויקט מסעיף המימון שתוקצב בדוח האפס.

קיבלת הצעה בריבית נמוכה מיתר ההצעות ? נפלא, אתה בדרך הנכונה וייתכן וזו תהיה ההצעה שתבחר בה, אך המתן ובדוק את יתר העמלות בהצעה, למניעת מצב בו הריבית המפתה נמוכה אך החיסכון מתקזז עם עמלה יקרה אחרת בגוף ההצעה. ועדיין, הישמר מהחלטה פזיזה, מלבד ריביות ועמלות ישנם היבטים נוספים שאינם כספיים בהסכם הליווי והם יכולים להשפיע מאוד על קבלת ההחלטה הנכונה. היבטים אלו מוסברים לך בהמשך. אל תתעלם מהם, הזול ביותר אינו תמיד הנכון ביותר.

(שלא תצטרך לעולם - אך למען הסדר הטוב וכדי שלא תמצא עצמך מופתע דווקא בתקופות מאתגרות שמתרחשות לא מעט במדינתנו המיוחדת, ודא שההצעה גם נוקבת במפורש באחוז ריבית הפיגורים, למקרה שחס ושלום הפרויקט יגיע לניצול מלא של מסגרת האשראי ובמועד פירעון ההלוואה לא יהיו מקורות לפרוע את הריבית ותחל להצטבר בנוסף לריבית הרגילה גם ריבית פיגורים בגין האיחור בפירעון. אם ההצעה לא מתייחסת לריבית פיגורים, היזהר להסיק מכך שאין ריבית בגין פיגורים, כיוון שבהסכם הליווי המלא שייחתם ביניכם, בוודאי יופיע סעיף המתייחס לריבית זו).

מומלץ לעבור למדריך בנושא "מהן העמלות שאשלם לבנק?"

המידע הכללי והתשובות שניתנים כאן נועדו לספק ידע בסיסי בלבד. הם אינם מהווים בשום צורה ייעוץ פיננסי, או משפטי מחייב, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם גורם מוסמך או איש מקצוע.

כהן ניר כלכלת נדל"ן מתמחה בליווי פיננסי ופיקוח מטעם גופי המימון בתקופת הבנייה ובמתן שרותי ייעוץ אישי ליזמים, בנקים וגופים מוסדיים.