ההון העצמי בהסכם הליווי - לא רק מספר

המילים : "בנק", "גוף", "גוף מממן", "גוף מימון חוץ בנקאי" , משמעותן זהה לחלוטין, כלומר - נותן המימון בפרויקט כפי שבחר היזם.

ההון העצמי

ובכינויו המלא "ההון העצמי הנדרש", הוא ההון העצמי שאתה חייב להוציא מכיסך כתנאי מקדים לקבלת המימון מהבנק/גוף המימון. הגורם המממן באופן טבעי לא רוצה להרגיש שאתה בתוך הפרויקט אבל איך לך מה להפסיד, השקעת ההון העצמי מעידה על מידת השקעתך ורצונך להביא להצלחת הפרויקט.

גם ההון העצמי מוגדר כאחוז מסוים מתקציב הפרויקט. קביעת האחוז ע"י המממן תלויה במגוון משתנים, בין היתר- גודל הפרויקט, המוניטין שלך ומידת אמינותך כפי שהיא נתפשת בעיני הבנק והיסטוריית פרויקטים משותפים שהבנק ואתה השלמתם יחד בהצלחה.

הוכחת ההון העצמי תדרוש ממך הצגת כרטסת בצירוף קבלות כפי שידרוש ממך המפקח מטעם הבנק/הגוף.

המפקח יכין דוח המכונה "דוח אישור השקעות" בו יציג לגורם המממן כמה השקעת מכיסך ביחס להון העצמי הנדרש ממך.

שים לב - ישנם יזמים שבשלב דוח האפס רצו לשפר את אחוז רווחיות הפרויקט ולא דיווחו לשמאי האמון על דוח האפס על עלויות נוספות ששילמו מכיסם ומכך השמאי לא תקצב אותן בדוח האפס. חלק מיזמים אלו שכחו שבשלב פתיחת הליווי כאשר יצטרכו להוכיח שהשקיעו מכיסם את ההון העצמי הנדרש, המפקח מטעם הבנק לא יוכל להכיר בהשקעות אלו, שהרי הן לא חלק מתקציב הפרויקט.

הדבר שקול ליזם שיציג קבלות בגין רכישת מזון לביתו בסופר השכונתי. כלומר ברור לכל הדעות שלא ניתן להכיר בהוצאות יזם שלא תוקצבו בדוח האפס, כהשקעת הון עצמי.

היזהר לכווץ את תקציב דוח האפס ע"י הסרת עלויות ששילמת מכיסך, ועשה זאת רק כמפלט אחרון כאשר אתה מביא בחשבון שעלויות אלו לא יוכרו לך כהון עצמי.

אם השקעת סכום נמוך יותר מההון העצמי הנדרש, אישור ההשקעות יציג טבלת מאזן הון עצמי לפיה אתה במצב של "יתרת הון עצמי להזרמה". לדוגמה, אם ההון העצמי הנדרש הינו 10 מ' ש"ח, והוכחת השקעות מכיסך בסך 8 מ' ש"ח, הדוח יציג יתרת הון עצמי להזרמה בסך 2 מ' ש"ח. כלומר אתה נדרש להפקיד 2 מ' ש"ח לחשבון הליווי של הפרויקט כדי לעמוד בדרישת ההון העצמי.

אם המצב הפוך והשקעת מכיסך 12 מ' ש"ח, דוח ההשקעות יציג שאתה במצב של "השקעות מעבר להון עצמי נדרש", ולמעשה הדוח ממליץ לבנק עם פתיחת הליווי ועמידתך ביתר התנאים לפתיחה, לשחרר לך מיידית סך של 2 מ' ש"ח מחשבון הליווי.

השווה בין ההון העצמי הנדרש בכל ההצעות שקיבלת וראה איזו הצעה דורשת ממך את ההון העצמי הנמוך ביותר, ייתכן והיא תתברר כאטרקטיבית ביותר.

אם נתקלת בהצעה חריגה הדורשת ממך הון עצמי גבוה ולא סביר ביחס למקורותיך, ציין בפני הגורם המממן שהדרישה להון עצמי חריגה ביחס ליתר ההצעות שקיבלת ובקש תיקון ההצעה לדרישה ריאלית מקורבת יותר ליתר ההצעות.

הפחתת הון עצמי | המכונה גם "מדרגות הון עצמי"

בדוק בהצעה האם ההון העצמי הנדרש ממך הוא קבוע ואינו משתנה עד תום הפרויקט או שקיימת הפחתת הון עצמי נדרש עם עמידה בתנאים מוגדרים.

בהנחה ותקציב דוח אפס הינו 100 מ' ש"ח, להלן דוגמה פשוטה להצעה למימון הכוללת הפחתת הון עצמי עם עמידה בתנאים:

הון עצמי נדרש הינו 15% מתקציב הפרויקט, שהם 15 מ' ש"ח.

• לאחר מכירת יחידות בשווי 18 מ' ש"ח (ללא מע"מ) יפחת ההון העצמי הנדרש מסך של 15 מ' ש"ח לסך של 12 מ' ש"ח.

• לאחר השלמת אחוז התקדמות הנדסית של 55%, יפחת ההון העצמי הנדרש מסך של 12 מ' ש"ח לסך של 9 מ' ש"ח.

אם קיבלת הצעות ללא הפחתת הון עצמי, התמקח. ככל שהפרויקט מתקדם באחוזי המכירות וההתקדמות ההנדסית, החשיפה של גוף המימון פוחתת גם היא, והפחתת ההון העצמי הנדרש מחזירה את רמת החשיפה לרמתה המקורית. לכן התמקחותך על מדרגות הון עצמי היא טבעית והגיונית בהחלט.

מומלץ לעבור למדריך בנושא "תנאי מכירה מוקדמת"

המידע הכללי והתשובות שניתנים כאן נועדו לספק ידע בסיסי בלבד. הם אינם מהווים בשום צורה ייעוץ פיננסי, או משפטי מחייב, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם גורם מוסמך או איש מקצוע.

כהן ניר כלכלת נדל"ן מתמחה בליווי פיננסי ופיקוח מטעם גופי המימון בתקופת הבנייה ובמתן שרותי ייעוץ אישי ליזמים, בנקים וגופים מוסדיים.