תנאי מכירה מוקדמת
עודכן: לפני 7 שעות
המילים : "בנק", "גוף", "גוף מממן", "גוף מימון חוץ בנקאי" , משמעותן זהה לחלוטין, כלומר - נותן המימון בפרויקט כפי שבחר היזם.
סעיף "תנאי מכירה מוקדמת" בהצעות המימון, מתייחס לכמות ו/או שווי היחידות (ללא מע"מ) שתצטרך למכור בתקופה שלפני תחילת הליווי. בדיוק כמו ההון העצמי הנדרש, גם דרישה זו מהווה תנאי סף לפתיחת הליווי.
תנאי מכירה מוקדמת בהצעה שתקבל, ינוסח בדר"כ לפי אחת מהחלופות הבאות:
כמות מסוימת של דירות. למשל: "תנאי מכירה מוקדמת הינו מכירת 10 יחידות".
שווי מסוים של דירות. למשל: "תנאי מכירה מוקדמת הינו מכירת דירות בשווי כולל של 24 מ' ש"ח (ללא מע"מ)".
שילוב של כמות ושווי. למשל: "תנאי מכירה מוקדמת הינו מכירת 10 יח"ד בשווי כולל של 24 מ' ש"ח (ללא מע"מ)".
חשוב שתקדיש מחשבה לסעיף "תנאי מכירה מוקדמת" בהצעות שקיבלת, ותנסה לחזות מהיכרותך עם סביבת הפרויקט, תכנון הדירות, ייחודיות הפרויקט שלך ורמת הביקוש באזור, האם באמת אתה צופה שתצליח למכור במחירים התואמים את מחירון דוח האפס, את כמות ו/או שווי הדירות שמחייב סעיף תנאי מכירה מוקדמת?
אם כן, נפלא, התנאי ריאלי.
אם לא, אתה עלול למצוא את עצמך במצב בו עמדת בכל התנאים האחרים והדבר היחיד שמונע ממך את פתיחת הליווי הוא האתגר למכור את הדירות שדורש התנאי. במצב כזה אתה מתחיל להשקיע הון עצמי נוסף אפילו מעבר להון העצמי הנדרש ממך, כי במשך חודשים רבים אתה לא מקבל מימון ונאלץ להמשיך לשלם מכיסך על הוצאות התקורה השוטפות של משרדך (סעיף "תקורה" בתקציב), ואם יוגשו לך חשבונות מסעיפים אגרות והיטלים, תכנון ויועצים, פרסום ושיווק ומשפטיות, תשלם גם אותם מכיסך.
במקרה המלחיץ עוד יותר, ייתכן והתקופה תהיה חופפת לחודשי הביצוע הראשונים שנסגרו בינך ובין הקבלן, כלומר הקבלן כבר עובד באתר, ותידרש לשלם מכיסך גם את חשבונות הקבלן בחודשי הביצוע הראשונים, חשבונות שיכולים להיות כבדים מאוד בפרויקטים בהם שלבי החפירה/דיפון/ביסוס מורכבים יותר.
בנוסף אם הקבלן עובד, גם המפקח ההנדסי שלך עובד ותשלם מכיסך גם את שכרו (סעיף "פיקוח הנדסי" בתקציב).
נקודה חשובה: היזהר אם בכוונתך למכור יחידה לעצמך, למקורב אליך או לנושה שלך ואל תבנה על שום סוג של עסקת מכר שאינה עסקה רגילה לרוכש רגיל שאינך מכיר עם תמורה רגילה המתקבלת במזומן לחשבון הליווי באמצעות פנקס שוברי התשלום שהפיק הבנק לרוכשים.
כמעט כל הסכמי הליווי מגדירים זאת כ-"מכירה אסורה", ולכן סבירות גבוהה מאוד שמכירה מסוג זה לא תאושר ע"י הגוף המממן ובטח לא תוכר כמכירה לצורך עמידה בתנאי מכירה מוקדמת.
יזמים שלא יחסו חשיבות רבה לסעיף "תנאי מכירה מוקדמת", נתקעו אפילו שנה שלמה ללא ליווי, קושי תזרימי אדיר ושחיקת רווחיות עקב ריביות נוספות ששילמו לאחר שנאלצו לקחת הלוואות חיצוניות לפרויקט במשך התקופה בה לא הצליחו למכור. אל תשחק לעצמך את הרווח ותעכב משמעותית את פתיחת הליווי רק כי לא התמקחת על תנאי מכירה מוקדמת סבירים יותר.
המידע הכללי והתשובות שניתנים כאן נועדו לספק ידע בסיסי בלבד. הם אינם מהווים בשום צורה ייעוץ פיננסי, או משפטי מחייב, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם גורם מוסמך או איש מקצוע.
כהן ניר כלכלת נדל"ן מתמחה בליווי פיננסי ופיקוח מטעם גופי המימון בתקופת הבנייה ובמתן שרותי ייעוץ אישי ליזמים, בנקים וגופים מוסדיים.
