מהן העמלות שאשלם לבנק ?
עודכן: לפני 7 שעות
במדריך זה תוכל ללמוד מהן עמלות הליווי העיקריות שתשלם לבנק במהלך הפרויקט.
המילים : "בנק", "גוף", "גוף מממן", "גוף מימון חוץ בנקאי" , משמעותן זהה לחלוטין, כלומר - נותן המימון בפרויקט כפי שבחר היזם.
עמלות
עמלת ליווי
עמלת הליווי היא העמלה החד פעמית שאתה תשלם לגוף המממן עם תחילת הליווי. העמלה מחושבת לפי אחוז מסוים מכלל תקציב הפרויקט, תקציב הפרויקט כמובן מופיע בדוח האפס.
השווה בין עמלות הליווי השונות בהצעות שקיבלת, בפרויקטים גדולים עמלה זו יכולה להגיע ליותר מ- 1 מ' ש"ח.
אם התזרים החזוי מציג בחודשים הראשונים שהיתרה בעו"ש קרובה מידי לאפס (כלומר קיים סיכוי גבוה לעו"ש במינוס וצריכת אשראי כבר בחודשים הראשונים), אל תהסס ותרגיש חופשי להתמקח על פריסה של עמלת הליווי, הגוף המממן יכול לספוג פריסה של עמלת הליווי למספר תשלומים במקום גבייה של מלוא עמלת הליווי בתשלום אחד בחודש הראשון. זה יקל על התזרים שלך ויכול לחסוך לך צריכת אשראי מיותרת מיד עם תחילת הפרויקט.
עמלת הקצאה שנתית (המכונה גם "עמלת מסגרת אשראי")
עמלה זו מחושבת לפי אחוז מסוים מסכום מסגרת האשראי שנקבעה לפרויקט. מסגרת האשראי לפרויקט במרבית המקרים הינה מסגרת ערבויות חוק המכר. מסגרת ערבויות חוק המכר צריכה להיות שווה לשווי היחידות המיועדות למכירה בפרויקט, שהרי בגין כל שקל שישלם רוכש יחידה, הבנק/הגוף המממן יעמיד ערבות/פוליסת חוק מכר.
גם כאן, בפרויקטים גדולים העמלה יכולה להגיע ל- 1 מ' ש"ח לשנה.
חלק מגופי המימון מצמידים את מסגרת האשראי למדד תשומות הבנייה הידוע במועד ההצעה, בדוק אילו הצעות מצמידות את המסגרת, המשמעות היא שהריבית שתשתלם תגדל בהתאם לגידול במדד תשומות הבנייה.
בניגוד לעמלת הליווי החד פעמית, עמלה זו משולמת בכל שנה מחדש. (בבנקים היא תיגבה בדר"כ כל רבעון, החל מיום החתימה על הסכם הליווי. בגופי המימון החיצוניים היא תיגבה בדר"כ אחת לשנה, גבייה ראשונה בתאריך מסירת פנקסי שוברים ליזם ואח"כ בכל שנה בתאריך זה).
שים לב שהעמלה מחושבת על התקבול ללא מע"מ, כיוון שהבנק אינו ערב לרוכש על חלק המע"מ. על חלק המע"מ בתקבול, הערבה היא קרן המע"מ הממשלתית הכפופה למשרד האוצר.
"עמלת ערבויות חוק מכר" (בבנקים) | המקבילה ל- "פרמיית פוליסות חוק מכר" (בגופי המימון החיצוניים)
עמלה/פרמיה זו מחושבת לפי אחוז מסוים מכל תקבול שהפקיד רוכש יחידה לחשבון הליווי. היא מחושבת מיום הפקדת הרוכש ועד למועד פקיעתה, מועד הפקיעה בפרויקט תקין, יהיה בדר"כ המועד בו הרוכש יחתום על פרוטוקול מסירת הדירה ומאותו רגע בשילוב קיומם של תנאים טכנים נוספים, גוף המימון יפעל "להפיל" את הערבות/פוליסה, כלומר לבטלה.
ערבות/פרמיה זו נגבית בדר"כ מראש ומיד ביום הפקת הערבות בגין התקופה שמיום הפקתה ועד תום השנה הקלנדרית.
בתחילת כל שנה חדשה, היא תיגבה מראש לשנה מלאה. (אל דאגה, בשנה האחרונה של הפרויקט בה תמסור דירות בשעה טובה, תקבל החזר בגין התקופה שממועד המסירה ועד היום האחרון של השנה).
עמלות נוספות
מלבד העמלות העיקריות שהוצגו כאן, ישנן מגוון עמלות נוספות התלויות בסוג הפרויקט. למשל בפרויקט תמ"א הריסה ובנייה , עליך כיזם לתת ערבות ביצוע לבעלי הדירות הקיימות, המבטיחה להם שאכן תבצע את הפרויקט ותביא להשלמתו המלאה בהתאם לתנאי הסכם התמ"א שחתמת מולם. בגין ערבות זו הבנק יגבה ממך עמלת ערבות ביצוע.
עמלה נוספת היא עמלת ערבות שכ"ד לבעלי הדירות הקיימות, ערבות זו מבטיחה לבעלי הדירות כי אכן תשלם להם את דמי השכירות בתקופת הפינוי להם התחייבת בהסכם.
דוגמה נוספת היא עמלת ערבות שווי דירות התמורה לבעלי הדירות הקיימות, המבטיחה לבעלי הדירות הקיימות את שווי דירות התמורה - הדירות החדשות שהם צפויים לקבל בתום הבנייה.
כך גם בהסכמי קומבינציה כאשר בעלי הקרקע זכאים לדירות תמורה חדשות.
מומלץ לעבור למדריך בנושא "ההון העצמי בהסכם הליווי"
המידע הכללי והתשובות שניתנים כאן נועדו לספק ידע בסיסי בלבד. הם אינם מהווים בשום צורה ייעוץ פיננסי, או משפטי מחייב, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם גורם מוסמך או איש מקצוע.
כהן ניר כלכלת נדל"ן מתמחה בליווי פיננסי ופיקוח מטעם גופי המימון בתקופת הבנייה ובמתן שרותי ייעוץ אישי ליזמים, בנקים וגופים מוסדיים.
